全國近40個城市公布房價調控目標未見降字

今年2月,國務院發布史上最嚴厲的《國八條》房地產調控措施,要求各地方政府在一季度前向社會公布當地房價調控目標。
  離這一大限還有一周,本報記者調查發現,全國目前只有近40個城市公布了自己今年的房價調控目標。而已公布的調控目標中未見降字——絕大多數城市將當地的房價漲幅定在10%左右。
  其中,漲幅最小的是位于欠發達地區的蘭州。該地允許2011年房價漲幅不超過9%。
  ■部分城市調控目標
  蘭州:漲幅不超過9%,低于當地預期的gdp增長14%和城市居民人均可支配收入增長10%的指標。
  丹東:確定漲幅不超過 9%-9.5%。
  榆樹:2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房價格增幅”,而榆樹2010年新建住房的價格增幅高達 50.5%。
  西安:漲幅不得高于15%。今年西安城鎮居民家庭人均可支配收入和農村居民人均純收入增長指標為15%。
  海口:漲幅要低于全市城鎮居民人均可支配收入增長水平。2011年,海口市城鎮居民人均可支配收入增長的預期目標為10%左右。
  濟南:漲幅低于城鎮居民人均可支配收入增長水平。
  肇慶:不高于本年度全市生產總值增長速度。
  嘉善:漲幅不高于本縣地區生產總值和城鎮居民人均可支配收入增長速度。
  宜春:增幅控制在城鎮居民人均可支配收入增長比例以內。
  錦州:平均價格增幅擬定為不高于13%。
  昆明:漲幅不能超過人均可支配收入增長水平。按昆明十二五規劃,全市城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入增長目標均為10%。
  岳陽:平均價格增幅不高于10%。
  沈陽:低于當年城市人均可支配收入和經濟增長幅度(這兩個指標預期目標為12%)。
 合肥:漲幅不高于年度gdp及居民可支配收入增長幅度。
  貴陽:不高于全國平均值。銀川:漲幅控制在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內(人均可支配收入增長預期目標為10%)。
  公布城市尚不足一成
  據京華時報記者不完全統計,截至昨天,公布房價調控目標的城市比例不到全國600多個城市的一成。
  目前,只有山西省22個城市以及銀川、貴陽、昆明、佛山、岳陽、沈陽、丹東、海口、合肥、蘭州、西安、濟南等共計40個城市公布了自己的房價調控目標。
  從已公布的房價控制目標來看,沒有一個城市提及“居民住房支付能力”這個參考標準,絕大多數只提及當地gdp增速和人均可支配收入增速。
  其中,一些城市的房價調控目標,與當地gdp增速和人均可支配收入增速持平。
  此類城市,可以西安為例。西安市政府給出的調控目標是:2011年西安新建住房的漲幅不得高于15%。而今年西安城鎮居民家庭人均可支配收入和農村居民人均純收入的增長目標為15%。
  到目前為止,調控目標中漲幅最小的是位于欠發達地區的蘭州。該地允許2011年當地新房漲價幅度不超過9%,低于當地預期的gdp增長14%和城市居民人均可支配收入增長10%的指標。
  不只是二線城市一片漲聲——小城丹東的房價控制目標,確定在“漲幅不超過9%-9.5%”。
  目前可知,在已公布調控目標的城市中,最寬松的目標非榆樹莫屬——該市規定,2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房價格增幅”,但榆樹2010年新建住房價格的增幅高達50.5%。
  一線城市仍秘而不宣
  盡管距離國務院公布的最后期限只有4天,但京、滬、廣、深這類昔日房價幾度飆升的一線城市,對調控目標尚秘而不宣。
  反觀2010年,在中國房地產市場步入調控時代后,歷次國務院的調控政策出臺時,一線城市都是最先跟進地方細則的排頭兵。
  以國十條為例,2010年4月17日國務院發布“國十條”,半月內北京制定并發布了“京十二條”,并帶頭開始限購,隨后上海、深圳等一線城市紛紛跟進。
  為何出現這一狀況?住建部政策研究中心副主任王玨林分析稱,國八條中規定,地方政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。
  王玨林認為,北京這樣的一線城市難度更大,地方政府相互看看,相互參考可以理解,所以各地調控目標遲遲沒有出來,不過他相信在月底前,全部城市的調控目標都能公布。
  “正是房價上漲壓力大,所以才會有調控目標。”王玨林表示,地方政府一旦制定了目標,就必須完成。對于目前已公布的房價調控目標,他不表示質疑,也不評價這些城市房價漲幅的高低。
  上漲10%為確保完成
  10%的上漲空間,究竟是“限價目標”還是“漲價目標”?
  “地方政府就沒有動力將房價降下來。”中國房地產學會執行會長、北京房地產學會常務副會長陳貴表示。
  他說,對于承擔拉動地方經濟重任的房地產來說,個別地方政府可能并不想調控。就目前這些城市公布的全年上漲10%左右的房價調控目標,充分說明了地方政府的不情愿情緒,也可以說是試探性的。
  陳貴認為,影響房價的因素主要有兩個,一個是供需,另一個是預期。就目前的市場,需求還是大于供給,房價上漲的壓力在未來10年都一直存在。如果不出臺調控政策,購房人還會一致認為房價上漲,在這樣的預期下,房價上漲更快。而一線城市這兩重壓力更大,因此目標難定。但面對國務院的問責制度,地方政府又不得不制定出一個目標。
  陳貴說,定低了怕完不成任務,所以地方政府一定會定高一些。另外,今年確定的1000萬套保障房,目前還沒形成供應,到底會不會對市場產生沖擊誰也不確定,而且這些保障房陸續入市要等到國慶后,(對地方政府來說)與其冒風險,不如給自己定一個寬松的指標,確保在年末完成目標。
  土地財政還在發威
  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉持相同判斷。他認為,雖然從去年開始進行了房地產調控,但各地的土地財政并未發生實質改變,讓地方政府主動降房價,從邏輯上說不通。因此,制定一個相對能實現的“較低”漲幅,對地方政府來說更具有現實可能性。
  他同時持樂觀態度——各地調控指標公布得如此之晚,甚至有些城市至今尚未公布,反映了地方政府對此次“立軍令狀”的重視,“這總比拍腦袋定數,草草公布,形同虛設要好”。
  已公布調控目標的城市,所定標準大多參考各地gdp和人均可支配收入增長幅度。
  胡景暉認為,gdp、人均可支配收入、房價、cpi之間,的確應該有一個相對合理科學的數據體系和比例關系。“從一個發展速度較快的城市來看,一年的gdp漲幅在10%,人均可支配收入漲幅應該在8%,房價漲幅在6%以內,cpi漲幅在4%以內,這樣既能體現居民對經濟增長成果的充分享有,又能體現房產的保值增值性,還能讓老百姓感覺房子越來越買得起。大家的日子都會好過。”
  此外,調控目標緊跟各地gdp、人均可支配收入增長幅度,也許還存在統計數字與百姓實際感受不符的“意外”。胡景暉認為,調控目標只是一個單純的數字,會存在問題——為了完成這一數字,相關機構可以采用不開盤高檔房、加大郊區房供應等方法,拉低房價漲幅指數。
  中國社會科學院經濟學博士馬光遠則認為,國務院要求地方政府公布的調控目標,要綜合考慮當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個因素。地方政府顯然遺漏了居民住房支付能力這個重要因素。   馬光遠舉例說,如果一個城市的房價是1萬元一平米,而人均收入是3000元。1萬元房價漲10%是1000元,3000元工資漲10%是300元,這樣執行,老百姓的收入和房價還是會越差越大,調控目的何在?
  馬光遠說,在微觀經濟學中有個理論叫收入彈性。所謂彈性,就是每一個因素變化對價格的影響會不一樣。例如,白菜漲10%,對一個城市的經濟漲幅影響可能只有3%、4%,而房價上漲10%,對一個城市的經濟漲幅影響可能超過了10%。兩者不能相提并論。
  他說,“我們有世界上最多的經濟學家。在目前的房價下,怎能將調控目標與gdp增速和人均可支配收入增幅掛鉤?制定政策時,(我們)不要違背常識。”
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