北京商住樓量價齊升 開發商被要求保持低調

北京落實國務院房地產調控15條細則出臺后,造就了房地產市場的另一番繁榮景象。
  3月8日下午,北京望京某商住樓項目售樓處,坐滿了前來看房的人。“以前,從周五的時候,售樓處的人才會多起來,沒想到新政給項目帶來了意外的利好。”一位工作人員告訴本報記者。
  從下午兩點到晚上八點,她一直在忙碌。有著名藝人也來到售樓處看房,但因為接待客人,她無暇去簽名。與之形成鮮明對比的是,望京地區一些住宅項目再限購令頒布后,門可羅雀,有的項目甚至一單未成交。
  同樣的故事發生在北京其他商住項目。但全國兩會即將結束時,這些商住項目便受到了主管部門的警告。記者與一位商住項目負責人多次套話才得知,北京市住建委因商住樓的銷售火爆、漲價,尤其是許多項目過分宣傳不受限購影響,已于上周對首批20個項目進行了約談。
  “瘋狂”的商住樓
  一個星期以前,商住項目還十分高調。
  根據新政,被限購的是住宅,而商住項目由于土地性質多為商業用地或者綜合用地,并不在限購之列。不僅本地人有資格購買多套,非京籍人士購買也不受限制。限購新政出臺的第一天,本報記者就已經以普通購房者身份接到了某商住項目的宣傳電話。售樓員向記者分析了商住項目的種種利好后表示,如不盡快購買,她擔心項目下周會上調價格。
  隨后,該項目果然將價格上調了2000元/平方米。只有50年產權的該項目,售價已與周邊70年產權的住宅基本持平。在房地產圈廣為流傳的銷售奇跡是,該項目有兩層樓被投資客整層購買。不過,3月15日,被約訪后的該項目負責人很謹慎地向記者解釋稱,“那只是意向購買。”他還透露,近期有不少買家購買了多套。
  記者近日走訪馬甸橋某商住公寓時,幾個銷售員圍坐一起閑聊。其中一位戲謔地表示,以前項目打了很多廣告都賣不出去一套,現在一個廣告沒打,一天賣了10套。
  亞豪機構統計數據顯示,“京15條”頒布兩周以來(2月17日-3月2日),北京市商住樓房源累計成交532套,占總成交量的32.76%,這在以前無法想象。一直游離在調控邊緣的商改住產品,走出了單邊上揚的獨立行情。
  不僅成交量放大,許多項目還借機漲價。
  亞豪機構統計數據顯示,“京15條”頒布兩周以來,北京共有29個商住樓項目有成交記錄,整體成交均價為23806元/平方米,環比1月漲幅為4.91%。其中1/4的項目均價漲幅超過5%。據中原地產一項調查顯示,北京超10個商住項目價格上漲,最高單價暴漲6500元。
  北京京西某項目的漲價行為,引發了某業主的不滿。年前該項目即將推出的loft(一般層高在5米左右,可以分割成兩層的住宅),接受排號時售樓員稱春節前一定開盤,價格約2.2萬-2.5萬元/平方米。“新國八條”出臺后,售樓處主動聯系購房人,開盤延至節后第一周。春節后,該loft的開盤時間未定,而價格卻一路上漲,目前預計為2.8萬-3.1萬元/平方米。每平米上漲6000元。
  風向已變
  游離在“限購”之外的商住樓,很快就受到了主管部門的“關照”。
  “要我們低調,不準再宣傳自己銷售多么火爆等等。”一位被約談的項目負責人之一頗為擔心地說。這些商住項目還被要求:對外不能宣傳不受限購影響,不能與現行政策沖突;現場要將水電配套等情況予以公示,要明確告知購房者說戶口不能遷入。
  建委約訪之后,他們擔心,如果不遵守建委的非書面規定,政府會出臺更嚴厲的措施,所以,他們現在對外一律表示,自己銷售一般。有些項目從宣傳時就避開“商住”字眼,以可以注冊的小型soho辦公室為賣點。
  這一局面似乎早已經被預料到。soho中國董事長潘石屹(微博專欄)早前在接受本報記者采訪時表示,商住樓本身就屬于打政策擦邊球,破壞城市規劃的項目。針對這些打擦邊球的項目,政府應該會出臺相關措施治理。
  從供給源頭,政府已出臺相關措施。“現在已經不批準建4.5米以上層高的項目了。”某國企高層告訴本報記者。此外,從去年開始,北京市已陸續出臺政策,以酒店立項的項目禁止散售,建成非住宅禁止擅自分割,政策意味著對“商改住”項目從嚴管理。對商業項目,政府的態度是更鼓勵自持。目前北京幾大商業項目,如中服地塊、大望京地塊等,在出讓環節就要求開發商自持。
  商住樓存價值缺陷?
  不少機構近日還指出了商住樓的價值陷阱。例如,21世紀不動產集團市場總監林蕾稱,商住樓一般是40-50年產權,水電氣均為工業價格,后期使用成本較高。無論是自住還是出租,這類公寓的后期使用成本加到總房價后,幾乎與住宅總成本相近。也有少數開發商口頭承諾引入民用水電,但拒絕寫入合同里。
  林蕾提醒,投資者對商業地產的經營性要素,應該有全面、清晰的分析,存在任何一個方面的硬傷都值得警惕。九九房搜索統計了2009-2010年在售的北京50個商住項目,總體來看,投資商住項目的風險相對較高。
  北京五環以外區域商住、住宅同步升值,但有價無市,轉手困難。據亞豪機構統計顯示,2009年-2010年兩年,五環以外共有24個商住項目開盤,累計供應11415套商住房,其中90%是戶型面積在五六十平米的小戶型,有11個項目推出了loft產品,它們與同期銷售的住宅價格差距不大。但五環以外商住項目面臨的最大問題是轉讓難,遠郊區域二手房的購房主體是以都市年輕白領為主的中等收入群體,他們對價格的敏感度較高,二手商住房盡管掛牌價格與住宅接近,但需要繳納的稅費卻高出不少。遠郊二手商住房處于有價無市的尷尬境地。
  五環以內的商住樓也面臨著不同的挑戰。部分商住項目是開發商把原來住宅項目的后期配套的商業公建部分改建為住宅出售,這些項目的升值受到了極大制約,價格漲幅遠低于同期住宅項目。
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