新政下不限商業地產 商鋪投資正當時

我們將商業地產的定義為,與70年產權的住宅相對應的地產類型,例如寫字樓、商鋪、酒店以及40年產權的酒店式公寓等形式。從經營模式上看,分為出售型、持有型和租售結合型。
  我們認為,當前投資商業地產股正當時。短期來看:住宅調控政策,促使商業地產投資價值顯現。當前的調控政策對住宅市場影響較大,但是對商業地產的影響有限2010年4月出臺的“國版新十條”,標志著地產行業進入新的調控周期。2010年9月30日,國家有關部委分別出臺措施遏制部分城市房價過快上漲的政策,標志著第二輪調控政策的開始。2011年1月26日,國務院出臺“新國八條”進一步研究部署房地產調控工作,調控力度逐步升級。從政策細則來看,首付比例逐步提高至60%、房地產貸款條件逐步收緊、交易成本逐步提高、限購令全國擴散。房產稅開始出臺試點,保障房建設目標如火如荼。可以看出本輪地產調控政策:首先,嚴厲,調控決心史無前例。第二,針對住宅。我們認為,本輪政策將對住宅市場產生較大的影響,可以預見,如果這一系列政策被嚴格落實和實施,6-12個月內,政策的疊加效應將逐步傳導至住宅市場,預計2011年住宅市場的成交量同比下降30%。但是調控政策不影響商業地產的成交:一是不存在差別化信貸,購買商業類地產的首付要求5成,基準貸款利率,低于二套住宅的貸款要求。而且銀行放貸審批相對容易。二是不存在地區、戶籍的限購。可以多套、或者跨地區的購買商業類地產。三是從稅費上看,沒有新的房產稅政策。
  貨幣超發、人民幣升值,商業地產的投資屬性凸顯在宏觀背景下,人民幣對外緩慢升值,資產價格將受到重估。貨幣超發,人民幣實質對內貶值,而國內投資渠道有限,房地產的投資屬性依然存在。按照國外商住價格的規律,商業地產的價格高于住宅價格20-30%,但是當前國內商住價格倒掛,價值存在低估。從投資收益率來看,中投顧問最新發布的《2010-2015年中國商業地產市場投資分析及前景預測報告》顯示,目前商鋪回報率大約在7%-8%之間,寫字樓投資回報率約為5%-6%之間,住宅市場的租金回報率不足3%。商業地產的收益率高于住宅,也高于一年期存款利率。因此,當住宅價格上漲的空間被壓制住,同時收益率又不及銀行存款時,社會投資資金流入商業地產的可能性增大。
  抓緊!更多上漲還在后面揭秘手中股票不漲怎么辦? 小心上漲途中突然殺跌,機構資金已出動。從實體層面來看,商業地產的銷量回升從圖表3中可以看出,2008年房地產救市政策的出臺,使得住宅地產當月銷售面積增速明顯高于寫字樓和商鋪。但是從2010年住宅調控政策開始,商業地產當月銷售面積的增速明顯的高于住宅。表明,從實體層面上,投資資金將商業地產作為住宅投資的替代品,商業地產的成交量回升。

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