消失的“金九銀十”:市場以價換量 重點城市成交量萎縮

中新經緯10月9日電 (薛宇飛 實習生 黃官才華)每年的9、10月份,都是樓市最受關注的階段之一。這一時期,開發商們會推出五花八門的優惠促銷活動,以刺激購房者加速入場。但隨著市場風向的轉變,“金九銀十”的熱度正在減弱,這種情況在今年更為明顯。


國慶假期期間,不管是新房還是二手房,主要城市都延續了9月份的低迷走勢,整體呈現出“以價換量”的態勢。在調控難有大范圍放松的背景下,樓市的量、價或進一步走弱。


開發商促銷花樣翻新


北京環球影城開業后迅速成為熱門打卡地,嗅覺敏銳的房地產開發商也旋即借助這波熱度進行營銷。


河北廊坊市燕郊鎮與北京只有一河之隔,一直是不少北漂族置業的首站。該鎮北部的一個樓盤已經銷售數年,至今仍未售罄。在今年9月底,該樓盤再度推出大幅度優惠活動,直接以9折售房,首付款最多還能減少20萬元。除了真金白銀的促銷,另一個噱頭就是:如期簽約的客戶,將會獲贈兩張環球影城的門票。


大力度的優惠促銷,引得燕郊鎮很多房產經紀人都在朋友圈推介該項目。燕郊的一位房產經紀人告訴中新經緯,享受所有優惠后,該項目的均價降至1.8萬元/平方米,如果是不好的樓層,例如4層、14層、24層,個別特價房源的價格低至1.56萬元/平方米。


國慶7天長假期間,上述項目總成交額達到1.1億元。由于該項目的位置相對偏遠,此前的價格就處于燕郊鎮的底部,此次再度降價,“以價換量”的姿態明顯。


在其他城市,降價促銷的情況也較多。一位天津的房產經紀人稱,天津津南悅府項目在國慶假期前3天賣出80套房源,原因就是145萬元的房子直降了40萬元。在鄭州,除了“國慶特惠9.4折”“每日5套特價房”“買房送車位”等傳統打法如約而至,“月供補貼4.5萬元”“購車補貼10萬元”等新玩法也不斷翻新。位于鄭州的路勁正榮悅東園項目更為“簡單粗暴”,售價從8月份9600元/平方米直降2100元/平方米。


過去一段時間,相比于北方區域,南方區域的房地產市場更為活躍,但隨著廣州、深圳、杭州等龍頭城市相繼啞火,市場也有所降溫。以廣州市為例,據廣州中原研究發展部監測,2021年國慶假期期間,廣州一手住宅實際開盤/加推約4049套,較去年同期上漲16.9%,但購房客戶入市熱情較低,不少開發商業績收成不足。該機構分析,國慶假期是四季度開發商打頭陣的關鍵節點,不少開發商選擇“以價換量”,促銷手段頻出,以加快出售現有“存貨”。

根據中指數據CREIS,2021年年國慶假期期間(10月1日-7日),重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%,購房者置業意愿不足,市場情緒延續9月觀望態勢。


該機構稱,國慶假期期間,4個一線城市新建商品住宅累計成交42.19萬平方米,與去年同期基本持平;二線代表城市新建商品住宅累計成交35.32萬平方米,同比下降43%;三四線代表城市新建商品住宅累計成交13.68萬平方米,同比下降44%。


二手房業主、購房者觀望情緒較濃


與新房市場類似,二手房市場在國慶假期的表現也相對冷淡。劉媛媛(化名)是某大型房產機構位于北京海淀區的經紀人,她對中新經緯說:“由于客戶比較少,我們在國慶期間并不是很忙。新房、二手房的成交量都減少了,二手房受的影響可能稍大一些,價格下降幾千元/平方米。新房的價格比較平穩,但成交量較少。”


“主要是供需關系的影響,房子多,客戶少,很多客戶在‘金九銀十’期間仍然處于觀望的狀態。”她補充道。58安居客房產研究院監測的線上數據顯示,今年國慶假期期間,全國二手房線上樓市活躍度下滑了17%。


克而瑞研究中心監測了5個城市(北京、佛山、杭州、東莞、青島)國慶假期期間二手住宅的成交情況,數據顯示,上述5城二手住宅共成交2.7萬平方米,同比上漲52%,較2019年同期也上漲14%。


但該中心認為,數據同比大幅增長,主要是受到北京、佛山成交規模占比較大的影響,實屬“明漲實跌”。從實際情況看,二手房市場相較于一手房而言更為慘淡,上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價發布機制,隨著銀根收緊,部分城市甚至出現二手房停貸情況,種種不利影響都使得二手房成交表現不容樂觀。

在剛剛過去的9月,二手住宅成交量下行態勢已經較為明顯。易居研究院監測的11個熱點城市,9月二手住宅成交量約為4.3萬套,環比下降19.8%,同比暴降45.5%,該研究院認為,“這是2015年(本輪全國上升行情)以來最慘淡的9月。”


易居房地產研究院研究員潘竑羽對中新經緯分析,其監測的11城二手住房成交量下降,與各城市出臺二手房指導價、限購、違規整治等政策有關,上述城市中,深圳、成都、無錫出臺了二手房成交參考價,北京、深圳、杭州、成都、金華、無錫6城因房價上漲過快或市場過熱被住建部約談,這些調控措施對樓市影響較大。


購房潮不再


回溯樓市“金九銀十”的歷史,有分析認為,在多年前,9-10月確實占據了全年住房成交的較大比例,但隨著氣候以及混凝土對溫度的要求變化,疊加2009年以后房地產調控政策對市場周期的影響遠大于購房者自發行為,“金九”的成色逐漸變弱。而10月份的國慶長假,又使得出游、探親需求大增,導致一二線城市很難再有明顯的購房潮。


58安居客房產研究院分析師許之靜也認為,從房地產調控愈加頻密的趨勢看,預計到2021年年底,調控將從嚴不變。市場退燒難免,傳統“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現。“金九銀十”已成為歷史,樓市調控高壓下,樓市將較長時間維持平穩態勢,買賣雙方將脫離對季節的依賴。


潘竑羽判斷,熱點城市的二手住宅價格環比漲幅已連續5個月回落,預計10月份二手房量、價會進一步走弱。


不過,未來也不必過于悲觀。中指研究院認為,9月底,中央接連釋放穩樓市信號,央行“兩個維護”對穩定市場預期、提振市場信心起到重要作用。各地繼續大力度加碼的可能性明顯降低,政策微調預調的空間已打開,部分城市按揭貸款額度和放款時間、房貸利率、限簽等政策均有微調的可能,以穩定市場預期。(中新經緯APP)


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