房企行至十字路口

個別房企出現債務危機,是房地產行業長期高杠桿、高負債模式下蘊藏風險的集中體現。當前,房企增長方式應從財務杠桿驅動的規模擴張型向穩健發展的質量效益型轉變。


目前,個別大型房地產企業生產運營過程中出現了一些困難,遇到了發展的“十字路口”。國家統計局新聞發言人對此表示,這對整個行業的影響仍需進一步觀察。此前,金融主管部門也曾要求有關房企努力保持經營穩定,積極化解債務風險,維護房地產市場和金融穩定。一方面,大家都希望企業渡過難關,把對購房者、供應商、投資者等的影響降到最低。另一方面,應該從個別房企債務風險中得到警示,認清行業發展新路徑。


個別房企出現債務危機,是房地產行業長期高杠桿、高負債模式下蘊藏風險的集中體現。近一兩年來,陸續有個別房企出現開發項目停工、資金鏈吃緊、因為經營困難尋找戰略投資方等消息傳出,涉及的既有地方企業,也有大型知名企業。高杠桿和高負債必然伴隨高風險,但個別企業經歷過行業的高速發展階段,習慣于高負債、高杠桿模式下帶來的高利潤而不愿轉變。


這些債務風險給整個行業敲響了警鐘。一旦資金鏈出現斷裂,項目停工,已經支付購房款的購房者不能如期收房,將面臨資金損失,大量企業員工離職。一些建筑材料供應商、施工企業等難以拿到貨款或結算資金。在房企難以償還貸款的情況下,銀行或將面臨一定壞賬,從而帶來財務困境和風險。


房地產領域體量大,產業鏈長,對整個經濟社會發展牽一發而動全身。房地產行業對經濟增長、投資增長的貢獻率高,給地方財政帶來的財力支撐作用強,就業人數龐大,其平穩健康發展對整個經濟社會至關重要,企業的經營風險值得高度關注。盡管當前只是個別房企暴露了債務危機,整個行業也亟需全面梳理并及時化解存在的風險。


高杠桿、高負債模式如不改變,可能還會有更多企業走向危機。從這個角度講,有關部門出臺重點房地產企業資金監測和融資管理的“三線四檔”規則恰逢其時。“三線四檔”給房企經營設立了清晰的參照指標,有利于督促其回到安全經營軌道上來。“三條紅線”——剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1,體現的正是企業杠桿的高低,以及資金流動性是否安全和短期償債能力。踩一條紅線的企業歸為黃檔,踩兩條是橙檔,三條線都踩則是紅檔,只有三項指標都合格才是安全的綠檔。這不但是一項管理規則,也將成為消費者選擇房企品牌的重要參考。


當前,降杠桿、降負債應成為房企的頭等大事,房企應該認真對照“三線四檔”規則。從貝殼研究院根據上市房企2021年中期報告整理的一份房企“踩線”情況看,納入統計的85家企業中,有8家企業位于紅檔,占比9%,經營風險值得高度警惕。此外,橙檔企業13家,占比15%;黃檔企業32家,占比38%;綠檔企業32家,占比38%。


應該清醒地認識到,房企靠高杠桿、快周轉實現高利潤的階段恐已不再。我國住房總量已經總體告別短缺,在房地產長效機制建立并不斷完善,高質量發展、房住不炒等政策和背景下,房地產行業正在從過去的高歌猛進到目前的穩步前行。企業增長方式應從財務杠桿驅動的規模擴張型向穩健發展的質量效益型轉變。


行穩致遠,細水長流。企業經營者須盡快轉變心態,積極應對形勢變化。我國經濟基本面長期向好,城鎮化進程繼續推進,人民對美好居住生活的向往不斷提升,房地產行業仍有很大發展空間。值得關注的是,在利潤降低、增長速度轉慢的變化之下,需要企業認真思考未來的發展路徑。比如,有企業提出將向綜合型的城市服務商、產城融合的新區發展商轉型,將努力提升產業投資和科技園運營能力。緊跟未來發展方向,房企或能在城市更新、老舊小區改造、住房租賃、物業管理、社區養老等方面贏得更多發展機會。


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