政府工作報告定調樓市:房住不炒 增加供給 解決住房難題

今年的政府工作報告中,針對房地產領域重點工作指出,保障好群眾住房需求。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,“穩地價、穩房價、穩預期”。解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,規范發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。


重申房住不炒“今年政府工作報告針對房地產領域的內容相當豐富。”華夏新供給經濟學研究院院長賈康在接受記者采訪時直言,“房住不炒,要解決好大城市住房突出問題,以及規范發展長租房市場,這些內容過去一直強調,這次寫入報告,可以理解為是今年政府的工作重點。”


今年政府工作報告除了重申房住不炒外,首次出現“三穩”表述,即穩地價、穩房價、穩預期。在業內人士看來,這體現了政府抑制當前樓市過熱的決心和態度。


國家統計局數據顯示,今年1月份,70個大中城市中,53個城市新建商品住宅價格環比上漲,上漲城市數量創近4個月來新高,其中4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比前一個月擴大0.3個百分點。


為了抑制樓市過熱,近期多地密集出臺樓市調控政策。僅3月3日當天,就有上海、杭州等地釋放調控收緊政策。杭州市提出對法拍房限購,嚴查經營貸、消費貸等。上海市明確要求,對按照優先購房政策購買的新建商品住房,在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。


中原地產的統計顯示,2020年,中央和各地出臺房地產調控政策的頻次高達489次。2021年1-2月,各地出臺房地產調控政策達到87次。具體來看,近幾個月來的調控政策以打壓為主,且大中城市的調控頻次明顯增多。


“每年政府工作報告中關于房地產的表述都具有風向標意義。可以說房住不炒是房地產市場的基礎,是大原則,是‘十四五’時期中國樓市的總基調。‘三穩’是房住不炒的總體方法,二者是手段和目標的關系。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示。


增加兩類住房供給大城市住房難是本次政府工作報告的重點聚焦問題。去年底的經濟工作會議首次將“解決好大城市住房突出問題”列為年度八大重點任務,本次政府工作報告延續了這一說法。政府工作報告提出“幫助青年人緩解住房困難““盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”。


接受記者采訪的業內人士一致認為,這句話釋放的信號相當清晰:住房問題已經成為困擾新市民和青年人的主要問題之一,緩解住房困難,關乎住有所居,更關乎安居樂業。


可以說,大城市的房價已經成了青年人難以承受之重。根據國家統計局的數據,自去年四季度開始,一線城市房價平均漲幅明顯高出二三線城市,成為領漲者。


如何解決大城市住房問題?政府工作報告中將著眼點落在了增加保障性租賃住房、共有產權房等房源供給方面。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,政府工作報告對大城市住房問題的關注,對今年各類城市的房地產政策和市場變化有較大影響。增加兩類房源供給說明后續保障性租賃住房和共有產權住房將成為大城市重點推出的產品,此類產品將承擔解決住房問題的重要角色。而且為了實現此類產品的供給,政府工作報告中明確了三種方式,即“增加土地供應、安排專項資金、集中建設”,體現了在土地、財政、規劃等方面給予的支持,具有導向作用。


規范長租房市場近兩年來,由于惡性競爭、監管不到位等原因,租賃市場亂象頻發,部分長租公寓出現資金鏈斷裂,房東、租戶、金融機構等多方權益受到損害,社會影響較大。


政府工作報告明確表示,要規范發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔。這延續了去年底中央經濟工作會議的精神,整頓租賃市場秩序,規范市場行為,對租金水平進行合理調控,將成為今年的工作重點。


貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,規范發展長租房市場是補齊租賃短板的關鍵舉措。我國租賃市場經過幾年的發展,矛盾和問題已經凸顯,規范發展長租房市場就是將監管制度化、常態化。未來需要不斷健全租賃行業的法規與政策體系,從租賃雙邊、經營機構等方面不斷推動行業監管的制度化,逐步形成長期穩定的租賃市場。


城市更新擴容從舊改、棚改,到傳統商圈的升級、城市老舊空間的重新利用,近年來隨著我國城市發展速度的加快,城市更新的需求越來越大。


政府工作報告提出“實施城市更新行動,完善住房市場體系和住房保障體系,提升城鎮化發展質量”。2021年,將新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個,與2020年老舊小區改造實際完成4.03萬個相比,有所擴容。


克而瑞研究中心的數據顯示,2020年約有30個省市公布了城市更新計劃,其中北上廣深四大一線城市都推出了舊城改造計劃。


城市更新成為新藍海,也成為房地產市場“下半場”的重要競爭領域。為此,房企紛紛“涉水”,以免錯失新市場的“門票”。據克而瑞研究中心數據統計,截至2020年10月,百強上市房企中,約有六成房企涉足城市更新。


嚴躍進認為,雖然目前城市更新業務的經營模式和布局策略還有待商榷,但前瞻性的布局有利于房企搶占先機,有望迎來存量市場大趨勢下的第二增長曲線。


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